Svi troškovi kupovine stana u Srbiji 2026

Cena iz oglasa nije i konačan iznos koji ćete platiti. Uz nju idu porez, overa, provizija i troškovi uknjižbe, koji zajedno obično čine 5-7% vrednosti stana. U ovom tekstu razlažemo svaki trošak i dajemo konkretan primer za Pančevo.

Novogradnja ili starogradnja, ključna razlika

Prva stvar koja određuje troškove jeste da li kupujete novogradnju (prvi prenos od investitora koji je u sistemu PDV-a) ili starogradnju (svaki stan koji je već imao vlasnika). Od toga zavisi da li plaćate PDV ili porez na prenos, nikada oba na istoj kupovini.

Porez na prenos apsolutnih prava (2,5%)

Kod starogradnje se plaća porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5% na ugovorenu cenu (odnosno tržišnu vrednost koju utvrdi poreska uprava). Zakonski obveznik je prodavac, ali se u praksi ugovorom najčešće prebacuje na kupca. Detaljnije u tekstu porez na prenos apsolutnih prava.

PDV na novogradnju (10%)

Kod novogradnje se umesto poreza na prenos plaća PDV od 10% za stambeni prostor (za poslovni prostor stopa je 20%). PDV je po pravilu već uračunat u cenu koju investitor oglašava, proverite to pre kupovine.

Oslobođenje i povraćaj poreza za prvi stan

Kupac prvog stana može ostvariti olakšicu: kod starogradnje oslobođenje od poreza na prenos, a kod novogradnje povraćaj PDV-a. Olakšica važi za do 40 m² za kupca i po 15 m² za svakog dodatnog člana domaćinstva. Uslovi: punoletni državljanin sa prebivalištem u Srbiji koji od 1. jula 2006. nije imao stan u svojini.

Troškovi overe kod notara

Ugovor o kupoprodaji mora da bude overen (solemnizovan) kod javnog beležnika. Naknada se obračunava prema vrednosti nekretnine po javnobeležničkoj tarifi (uvećano za PDV). Trošak raste sa vrednošću stana i unapred se može proveriti kod notara.

Agencijska provizija

Provizija agencije se u Srbiji najčešće kreće oko 2-3% od postignute cene i definiše se ugovorom o posredovanju. Za taj iznos dobijate proveru pravne čistoće, pregovore i vođenje celog posla do uknjižbe.

Taksa za upis u katastar

Za upis prava svojine u katastar plaća se republička administrativna taksa, čiji iznos zavisi od vrednosti i vrste nepokretnosti. Notar overeni ugovor prosleđuje katastru, a upis se po pravilu završava u zakonskom roku.

Dodatni troškovi kod kupovine na kredit

• Procena vrednosti nekretnine (veštak/procenitelj banke).
• Trošak obrade kredita i osiguranja (npr. NKOSK, osiguranje nepokretnosti).
• Upis i brisanje hipoteke u katastru.
• Eventualni troškovi menica i overa dokumentacije banke.

Primer: koliko košta kupovina stana u Pančevu

Za orijentaciju, uzmimo starogradnju u Pančevu po ceni od 84.000 € (kupac koji nije oslobođen kao prvi kupac):

• Porez na prenos (2,5%): ~2.100 €
• Provizija agencije (~2%): ~1.680 €
• Overa kod notara: ~250-500 € (zavisno od vrednosti)
• Taksa za upis u katastar: nekoliko hiljada dinara
• Ukupno preko cene: ~4.000-4.500 € (oko 5%)

Za kupca prvog stana, uz oslobođenje/povraćaj poreza, ukupni dodatni troškovi su znatno niži. Iznosi su orijentacioni; za tačan obračun kontaktirajte nas.

Kako da ne preplatite

Uvek tražite realnu tržišnu procenu pre kupovine i unapred izračunajte sve prateće troškove. Ako plaćate iz kredita, uporedite ponude banaka i proverite subvencionisani kredit za mlade. Za sam proces pogledajte vodič kako kupiti stan u Pančevu.